초보 경매쟁이 기초 지식 정리 (2)★

어제에 이어 오늘 공부해본 내용을 정리해보려고 해요~!

오늘도 경매 상관없이 임차인으로 알아두면 좋을 내용이니 알아두시면 유용하답니다 :)

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✅ 7. 최우선변제 (소액임차인)

• 소액임차인은 경매 시 가장 먼저 일정 부분을 변제받을 수 있는 권리를 가집니다.
• 다만, ‘소액’의 기준은 년도별, 지역별로 다르니 반드시 최신 표를 참고해야 합니다.
• 저당권 설정일과 보증금도 함께 확인하세요.
• 또, ‘주택가액의 1/2 조항’도 적용되니 해당 조건에 맞는지 체크 필수!

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✅ 8. 안분배당 vs 순위배당

• 저당권: 순위배당 (선순위자가 먼저 전액 받음)
• 가압류: 안분배당 (동일 순위면 동일 비율로 배분)
• 🚨 주의! 가처분은 말소기준권리가 아니에요!

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✅ 9. 대지권 미등기

• 등기부등본 표제부에 대지권이 없다면, 단순 누락인지 미등기인지 구분해야 합니다.
• 구분 방법: 감정가에서 토지와 건물 모두 평가되었는지 확인하세요.

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✅ 10. 토지 별도 등기

• 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다. 토지 등기가 별도로 되어 있으면 추가 비용 발생 가능!

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✅ 11. 조세채권, 당해세, 임금 채권

• 📌 배당 순위
  1. 경매 비용
  2. 최우선 변제금 (소액임차인)
  3. 당해세 (체납된 세금)
  4. 우선변제 채권 (임금 등)
• 🚨 중요! 선순위 임차인이 있는 경우
  • 낙찰대금에서 당해세, 체불임금 등이 먼저 공제되고 나면, 선순위 임차인이 받을 금액이 부족해질 수 있어요.
  • 이 경우, 낙찰자가 선순위 임차인의 권리를 인수해야 하므로, 반드시 사전에 확인해야 합니다.
  • 📖 체크리스트:
    • 선순위 임차인 존재 여부
    • 토지 별도 등기 여부
    • 조세채권 및 당해세 존재 여부
    • 체불임금 확인

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✅ 12. 임차인 대항력 발생 시점

상황대항력 발생 시점

이혼한 경우	혼인 날짜
전 소유자 임차인	소유권 넘긴 시점
임차인 법인	회사 지정 직원 전입신고일
LH 임차인	LH가 인정한 임차인 전입일
임차인 외국인	임차인 자격 있음 (전입신고)
상가 임차인	사업자 등록일
채무자 배우자	연좌제 없음

 

※출처: 유튜브 '설마티비'